REITs（不动产投资信托基金）作为连接不动产与资本市场的桥梁，近年来受到高度关注。

“在中国市场，公募REITs市场正处于快速发展之中，但是私募REITs市场的内涵和外延还没有一个准确的界定。”面对快速发展的中国REITs市场，12月19日发布的《2024中国REITs市场发展白皮书》（下称《报告》），提出了前述看法和建议。

上述报告由上海交大上海高级金融学院联合东方证券及上海城创投资管理股份有限公司（下称“城创投资”）共同编制。报告认为，参照国际REITs市场成熟经验，公募及私募REITs市场协同发展，可更大规模地、有效地盘活存量资产，助力不动产市场长期稳定发展。

发布会上，城创投资董事兼总经理滕国纬分析称，多层次REITs市场的发展潜力也不容忽视，中国REITs市场亟需解决公募与私募REITs的衔接问题。

“公募REITs的持续扩募，离不开私募REITs在资产储备与培育方面的支持，而私募REITs的稳定孵化也需要公募REITs的有序衔接。”滕国纬认为，借鉴成熟市场经验，中国应建立私募REITs转板为公募REITs的机制，健全相关规则制度，为私募REITs提供明确的退出路径，并考虑对稳定运作的私募REITs在转板时简化审核程序。

《报告》提到，目前我国的多层次REITs市场仍处在发展的初级阶段。私募REITs及公募REITs的产品协同性上并没有明确的制度依据。无论是原始权益人，还是投资人对于存量资产发行私募REITs后的退出机制，仍尚难形成一致预期。

《报告》建议，监管层面进一步加强政策研究，逐步推动REITs立法，并适时出台产品的转板制度。目前，对于投资不动产私募基金(试点)、持有型不动产ABS的投资者，都很关心私募REITs产品是否会有对接公募REITs的灵活转板制度。尤其在宏观经济承压的背景下，私募产品的退出通道是否多样，是否畅通是投资人关心的核心问题。

今年以来，公募REITs市场加速扩容。第一财经据Wind统计，截至12月19日，目前已经成立的公募REITs达到57只，发行规模总计超1600亿元。新发市场上，年内已有28只公募REITs上市，发行规模累计625亿元，数量已接近过去3年总和（30只），规模已超过去年全年水平。

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齐琦

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